Os Efeitos do Covid-19 nos Contratos de Locação Não Residencial
A pandemia do COVID-19, e, por conseguinte, as medidas adotadas pelas autoridades públicas competentes para o enfrentamento da crise, tais como o fechamento do comércio, trouxeram importantes repercussões na esfera dos contratos, em especial, nos contratos de locação não residencial.
De maneira direta, pois não é objetivo desta publicação se alongar no assunto, deve-se destacar que a Lei de Locações (L. 8.245/91) [1] é omissa em relação a um cenário de força maior tal como o que estamos vivendo.
Afinal, o art. 19 da mencionada lei prevê que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente ajustado, poderão pedir a revisão judicial do valor do aluguel, a fim de reajustá-lo ao preço de mercado.
Haja vista o inafastável requisito dos 3 anos para se manejar a ação revisional de locação, atrelado ao fato do legislador não ter tido a intenção de constituir este mecanismo para casos excepcionais como o que estamos vivendo, esbarramos em notória omissão na lei que rege as relações locatícias.
Diante disto, a Lei de Locações, em seu art. 79, dispôs que, nos casos em que ela fosse omissa, aplicar-se-ia as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Buscando-se guarida na legislação civil [2], mister citar algum dos principais dispositivos e princípios que podem ser utilizados na questão em voga.
O primeiro ponto de destaque é: De um lado temos o Locador exigindo, muitas vezes, a integralidade do aluguel, ou oferecendo “descontos” módicos. De outro lado o Locatário, que está impossibilitado de explorar sua atividade econômica no imóvel locado, de onde obtém as receitas necessárias para o pagamento dos valores locatícios.
Verifica-se, desta feita, de maneira cristalina, um cenário de total desequilíbrio, onde a prestação devida pelo Locatário se tornou excessivamente onerosa, havendo, em contrapartida, uma extrema vantagem para o Locador.
Estamos diante da chamada “onerosidade excessiva”, onde, nos termos do art. 478 do Código Civil, dá azo ao devedor pedir a resolução do contrato.
Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, a resolução do contrato de locação não residencial deve ser a última opção. Este é o exato entendimento assentado no Enunciado 176 do Conselho da Justiça Federal [3]
Por conta disto, além da resolução do contrato, diante de um fato imprevisível que venha causar uma desproporção no valor da prestação, o art. 317 do Código Civil prevê que o juiz, a pedido da parte, poderá corrigi-lo, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.
A chamada teoria da imprevisão, corolária dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, autoriza a revisão das obrigações contratuais quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato” (AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2016, DJe 07/11/2016) [4]
Em suma, na hipótese de as partes não chegarem a um acordo – que é sempre a melhor solução – temos dois caminhos: a resolução do contrato (hipótese onde não há de se falar em multa contratual) ou a revisão da prestação pelo juiz.
A grande problemática reside na ausência de critérios objetivos que definam a revisão da prestação por parte do juiz. Pergunta-se: quanto reduzir? até quando reduzir?
Em primeiro momento pode-se vislumbrar, como um critério justo, a redução da prestação para 50% (cinquenta por cento), afinal, assim, estaria se dividindo as consequências da força maior de maneira equânime entre as partes.
Todavia esta é uma premissa extremamente falha, especialmente quando estamos diante de um valor locatício mais elevado. Na hipótese de um aluguel de R$ 20.000,00, por exemplo, a obrigação do Locatário pagar R$ 10.000,00 por mês estando sem explorar sua atividade econômica, atrelada à necessidade de pagar a folha de seus funcionários (ou parte dela no caso de suspensão ou redução da jornada) e das demais despesas, torna a operação quase inviável.
Qual tem sido a consequência disto tudo? Milhares de empresas encerrando suas atividades. Diversas famílias perdendo o seu sustento. De toda sorte, do outro lado, há um Locador que, muitas vezes, necessita do valor do aluguel para sua subsistência.
Ou seja, não é fácil.
Diante desta dificuldade, temos observado decisões judiciais nos mais diversos sentidos. As mais frequentes têm reduzido (ou inicialmente suspendido a exigibilidade) de percentuais que variam entre 70 a 50% pelo período em que a loja permaneceu fechada.
A quase totalidade das decisões têm restringido, erroneamente, os efeitos da liminar até a reabertura da loja, ignorando, entretanto, os reflexos da crise que ainda perduram de maneira latente.
Isto porque o desemprego cresce exponencialmente, e, ademais, temos um número elevadíssimo de pessoas com contratos de trabalho suspensos ou com a redução nos seus salários, o que afeta, drasticamente, o poder de compra.
Somado a este fato, temos as medidas restritivas recomendadas pelas autoridades competentes no que concerne à circulação de pessoas, ou seja, temos um número muito inferior de pessoas transitando pelas ruas.
Temos, assim, a diminuição da circulação de pessoas e do seu poder de compra.
Em muitos casos, especialmente no varejo, a reabertura da loja representa um aumento das despesas em um momento onde as vendas estão deveras prejudicadas.
Diante de tal cenário, pergunta-se: A retomada da integralidade do aluguel justificada pela volta das atividades é uma premissa válida? A mera reabertura do comércio implica na reassunção do status quo ante? Óbvio que não.
A grande problemática reside no fato de, não só as decisões judiciais recentes estarem se escorando nesta premissa, mas os Locadores, igualmente, estarem, sob este argumento, voltando a exigir o pagamento da integralidade do valor da locação.
A reabertura do comércio traz um ar de dramaticidade nas relações locatícias. Isto porque os locadores e locatários que, no ápice da crise, chegaram a um acordo justo e equilibrado, agora, por conta da retomada do comércio e das demais atividades, se veem em um novo embate.
Diante de uma subjetividade ferrenha a melhor solução é se buscar algum critério objetivo que possa, minimamente, nortear os locadores e locatários neste novo cenário (comércio aberto, vendas pífias...). Em minha singela opinião, o critério objetivo reside no Estado de Calamidade Pública decretado pelo Congresso Nacional no dia 20/03/2020. [5]
Enquanto estivermos diante de um reconhecido Estado de Calamidade Pública, temos a inequívoca certeza que permanecemos em um momento de exceção.
Por conseguinte, enquanto estivermos em um momento de exceção, significa que permanecem, notórios, os reflexos na vida, na economia, e, obviamente, nos contratos.
Diante disto, entendo que, tanto as negociações amigáveis quanto as decisões judiciais que visam reduzir o valor dos aluguéis, devam ter, como balizador temporal, a revogação do Estado de Calamidade Pública pelo Congresso Nacional.
Afinal, quando isto ocorrer, significará que estaremos próximos de uma normalidade, ou seja, caminharemos, verdadeiramente, para a retomada do status quo ante.
Certo é que a busca de um acordo amigável nas relações locatícias, ou a missão do judiciário de determinar o quantum e o lapso temporal de uma redução que seja suficiente para retomar o equilíbrio econômico do contrato não são fáceis.
Por conta disto, deve imperar o bom senso, a boa-fé e a razoabilidade, buscando-se, prioritariamente, a composição amigável da questão.
Renan Malta Rodrigues Martins
R. Malta Advocacia
REFERÊNCIAS
[1] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
[2] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm
[3] https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/318
[5] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/portaria/DLG6-2020.htm